Il finanziamento dell’intero importo per l’acquisto della prima casa potrebbe rappresentare la soluzione ideale per chi non possegga la liquidità, per ricoprire quella parte di quota che in genere la banca non eroga.
Quando l’anticipo sul mutuo è un problema
Di norma i mutui classici prevedono un finanziamento pari all’80% dell’importo catastale, lasciando all’aspirante proprietario l’onere di versare un sostanzioso anticipo all’atto dell’acquisto (20%). Il mutuo 100% è un prodotto finanziario che erogano alcune banche a copertura del totale dell’ammontare del costo dell’abitazione, a condizione che si tratti di prima casa, che sia ubicata in territorio italiano e che il richiedente abbia un’età non ancora compiuta di 35 o 40 anni.
Ovviamente rimangono immutati i requisiti di base, cioè che il contraente non sia iscritto al Crif (elenco cattivi pagatori) e che produca un reddito garantito e stabile, in relazione al quale verrà poi calcolata la rata mensile che non dovrà superare il 30% dello stipendio e soprattutto l’ipoteca sull’immobile.
L’esposizione bancaria e lo spread
Finanziare il 100% di un’immobile consiste in un rischio maggiore per gli istituti di credito e come in tutte le transazioni economiche, l’incertezza viene compensata da un maggior ricavo. La banca in contropartita alla maggior esposizione pretenderà un utile superiore, cioè applicherà tassi maggiori con uno spread (differenza tra costi dei prodotti finanziari interni) più alto dello 0,2/0,5% sia che si tratti di mutui ad interesse fisso che variabile.
Con la delibera CICR del 22.04.1995 la Banca d’Italia impone agli istituti di credito la limitazione dei mutui in misura dell’80% del valore dell’immobile, il gap del restante 20% verrà coperto da una polizza assicurativa fidejussoria, una mortage insurance. Questa fidejussione può essere accesa dal mutuatario scegliendo la più conveniente tra le proposte di varie assicurazioni, oppure lasciata perfezionare all’istituto di credito, che quasi sicuramente vi applicherà uno spread più alto.
È ben inteso che i tassi di interesse applicati dalle banche sono comunque vincolati alle norme in merito alla trasparenza e alla tutela del credito e del risparmio; l’alta vigilanza è affidata al Comitato interministeriale per il credito e il risparmio (CICR) con d. lgs. 1.09.93 n. 385-TUB e nella versione aggiornata al d. lgs. 218 del dicembre 2017.
L’integrazione con il fondo garanzia Consap
Ad integrazione del mutuo al 100% può concorrere il fondo di garanzia statale riservato alle giovani coppie. Il fondo di garanzia prima casa Consap consente di ottenere una garanzia statale per un valore fino al 50% dell’immobile, l’impegno statale deve essere riconosciuto da tutti gli istituti di credito i quali saranno esonerati dalla richiesta di ulteriori forme di pegno, ad eccezione dell’ipoteca e l’assicurazione caso morte e sulla perdita del lavoro. Il fondo Consip è pensato per le fasce deboli ed è consentito entro determinati limiti:
- età non superiore ai 35 anni;
- svolgere un lavoro atipico;
- famiglie con disabili;
- unico genitore con figli a carico;
- conduttori di abitazioni popolari.
Inoltre l’abitazione deve rientrare in una delle categorie a risparmio energetico, non superare i 250.000 € di valore catastale, essere eretta su territorio nazionale e non deve appartenere alle categorie lusso (A1,A8,A9).
Quali banche erogano i mutui al 100% nel 2018
Il mutuo 100 per cento per l’acquisto della prima casa rimane una forma di finanziamento accessibile un pò a tutti e senza vincoli legati allo stato sociale. Basta essere titolari di almeno un reddito garantito da contratto a tempo indeterminato per poter pensare all’acquisto di un’abitazione, senza l’impegno spesso impossibile di anticipare somme anche cospicue di denaro.
Questo rimane una forma più onerosa rispetto al finanziamento classico, ma considerando la mancanza di alternative, pur di risparmiare l’erogazione di fondi perduti quali quelli relativi al pigione, è comunque una soluzione molto favorevole. Non tutti gli istituti di credito offrono un mutuo al 100% e non tutti a condizioni analoghe a partire dalla durata, dal limite d’età e dall’importo finanziabile.
Rispetto agli anni scorsi molte banche hanno smesso di erogare mutui a tali condizioni; per il 2018 disponibili all’erogazione sono sicuramente Intesa-San Paolo e Unicredit, mentre Credem copre fino al 95% del valore e MPS finanzia muti fino a 200.000 €, ma vale la pena chiedere anche presso altri istituti, poiché ogni finanziamento potrebbe essere strutturato in tal senso o magari impostato in maniera molto simile.
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