Tantissime persone scelgono di chiedere un mutuo per affrontare l’acquisto di un immobile o altre spese importanti in un determinato momento della propria vita. È chiaro che un mutuo avrà una durata relativamente ampia ed è normale che, durante il periodo in cui si svolge, le esigenze del consumatore contraente possano cambiare. Ecco che viene in soccorso uno strumento molto utile: la surroga.
Per surroga si intende una “modifica” delle condizioni contrattuali del proprio mutuo, come ad esempio la tipologia di tasso di interesse o la durata, ottenuta trasferendo l’impegno verso un’altra banca, diversa dall’istituto presso il quale si è acceso il debito. Questi sono aspetti essenziali in un mercato, come quello italiano, molto sviluppato verso l’acquisto di immobili di proprietà.
Ottenere condizioni migliorative per il proprio mutuo è tratto peculiare della surroga
Nello specifico si ha una surroga quando l’iscrizione ipotecaria dell’immobile viene trasferita ad una nuova banca. Il compito di questa nuova banca sarà ripagare in toto le somme che il suo nuovo cliente doveva alla vecchia banca e prendersi carico della riscossione del credito presso il cliente secondo un nuovo contratto che abbia quindi condizioni generalmente differenti rispetto il vecchio contratto di mutuo. La vecchia banca, venendo pertanto liquidata dalla nuova, non avrà null’altro a pretendere dal cliente che quindi sarà sollevato da ogni obbligo nei confronti della stessa.
Ecco che si potrà avere a che fare con una rata più bassa magari definita da un tasso di interesse più basso o di tipo diverso come uno variabile in sostituzione di uno fisso o magari si potrà ottenere una riduzione del numero di mensilità a fronte di una certa ricostituzione del capitale preso in prestito. Insomma sono molte le possibilità offerte dalla surroga e rappresentano tutte un modo per ottenere maggiori vantaggi e maggiori condizioni dall’accordo.
COME FUNZIONA
Sottotitolo: Per valutare bene le possibilità di una surroga è necessario conoscere l’andamento del mercato immobiliare e le condizioni contrattuali che meglio si adattano alle proprie esigenze.
Precisamente, una surroga non è altro che l’estinzione di un mutuo, contratto tramite ipoteca di uno o più immobili, attraverso l’accensione di un nuovo mutuo presso una nuova banca che offra condizioni maggiormente vantaggiose e che accetti a garanzia l’ipoteca sull’immobile in considerazione. Proprio l’ipoteca è infatti l’unico elemento ad essere tecnicamente “spostato” da un istituto all’altro tramite un procedimento definito “portabilità dell’ipoteca”. Pertanto il cliente mantiene la stessa ipoteca a garanzia e dovrà ripagare il mutuo alla nuova banca che avrà saldato ogni posizione nei confronti della prima banca. È importante conoscere bene i tempi dell’istituto di credito al quale ci si rivolge.
Questo soprattutto in relazione ai mutui a tasso fisso che vedono cambiare le proprie condizioni (che hanno effetti sul lungo periodo) anche da un mese all’altro. È facile pensare che non troveremmo le migliori condizioni presso la stessa banca di apertura del mutuo ma è semplice immaginare che si possano trovare condizioni particolarmente vantaggiose presso altre banche che hanno come priorità acquisire nuovi clienti. La nuova banca predisporrà l’atto unico di surroga e la pratica potrà poi passare al notaio che redigerà un atto pubblico con il quale autenticherà tutte le azioni svolte tra le parti.
VANTAGGI DEL CAMBIARE MUTUO A COSTO ZERO
Sottotitolo: I vantaggi sostanziali della surroga sono le condizioni contrattuali migliorative che vanno ricercate presso gli istituti bancari ma non solo.
Il vantaggio più evidente della surroga del mutuo è il poter pagare la parte restante del debito con condizioni contrattuali migliorative. Ma va considerato che non ci sono spese di istruttoria, perizia e rogito del notaio e sarà anche possibile mantenere la polizza assicurativa sull’immobile stipulata con la prima banca. È anche importante sapere che non vi sono limiti al numero di volte in cui si può chiedere una surroga di un mutuo, chiaramente un limite è imposto dalla volontà della nuova banca di accettare una richiesta di mutuo con surroga che sia però già stato surrogato una o più volte; infatti la banca potrebbe voler evitare di accettare per non incorrere in futuri mancati guadagni.
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